01
Ξεκινήστε Εδώ
Συνεδρία Αποσαφήνισης Ακινήτου
Ξέρετε ότι έχετε ένα θέμα με ακίνητο στην Ελλάδα. Απλώς δεν ξέρετε από πού να ξεκινήσετε.
Μια εστιασμένη συνεδρία όπου ακούμε την περίπτωσή σας, κατανοούμε το ιστορικό των ακινήτων της οικογένειάς σας στην Ελλάδα και βρίσκουμε με τι ακριβώς έχετε να κάνετε. Στη συνέχεια ενημερώνουμε για λογαριασμό σας το ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε και σας μεταφέρουμε με απλά λόγια τις οδηγίες του δικηγορικού γραφείου: τι πρέπει να γίνει και με ποια σειρά. Δεν χρειάζεται να ξέρετε τις απαντήσεις πριν μας καλέσετε. Γι’ αυτό ακριβώς υπάρχει αυτή η συνεδρία.
Γιατί τώρα: Τα συστήματα ακινήτων και φορολογίας της Ελλάδας αλλάζουν πιο γρήγορα απ’ όσο αντιλαμβάνονται οι περισσότερες οικογένειες στην Αυστραλία. Το Κτηματολόγιο είναι το μόνο επίσημο μητρώο. Το ΜΙΔΑ εφαρμόζεται σταδιακά έως το 2027. Ισχύει αναστολή του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων, αλλά είναι προσωρινή. Το να καταλάβετε πού βρίσκεστε πριν εφαρμοστούν πλήρως αυτές οι αλλαγές κοστίζει πολύ λιγότερο από το να διορθώνετε προβλήματα αργότερα.
02
Δήλωση στο Κτηματολόγιο
Αρχική Δήλωση στο Κτηματολόγιο
Κάθε ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να είναι δηλωμένο στο εθνικό Κτηματολόγιο. Αν το δικό σας δεν είναι, ο χρόνος μετράει.
Ακολουθώντας τις οδηγίες του ελληνικού δικηγορικού γραφείου με το οποίο συνεργαζόμαστε, σας βοηθάμε να συγκεντρώσετε, εδώ στην Αυστραλία, τα έγγραφα και τις πληροφορίες που χρειάζεται, ώστε να είναι όλα έτοιμα για να προχωρήσει σωστά η δήλωση από την Ελλάδα.
Γιατί τώρα: Και τα 392 παραδοσιακά υποθηκοφυλακεία της Ελλάδας έκλεισαν το 2024. Το Κτηματολόγιο είναι πλέον το μόνο επίσημο αρχείο. Τα ακίνητα που δεν είναι σωστά δηλωμένα δεν μπορούν να πουληθούν, να μεταβιβαστούν ή να χτιστούν, και τα πρόστιμα αυξάνονται για κάθε χρόνο που η δήλωση παραμένει ελλιπής.
Διορθώσεις και Αμφισβητήσεις στο Κτηματολόγιο
Το ακίνητό σας εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο, αλλά με λάθος όνομα, με λάθος όρια ή καθόλου.
Τα λάθη στο Κτηματολόγιο είναι συχνότερα απ’ όσο νομίζει κανείς, ιδίως σε ακίνητα στα νησιά και σε παλιές αγροτικές εκτάσεις. Το ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε αναλαμβάνει τη διαδικασία διόρθωσης από την πλευρά του. Ο δικός μας ρόλος είναι να συνεργαζόμαστε μαζί σας εδώ στην Αυστραλία, βοηθώντας σας να συγκεντρώσετε ό,τι χρειάζεται για να προχωρήσει η αίτηση και να διορθωθεί η ασυμφωνία χωρίς καθυστέρηση.
Γιατί τώρα: Καθώς το ΜΙΔΑ εφαρμόζεται σταδιακά έως το 2027, θα διασταυρώνει αυτόματα την εγγραφή σας στο Κτηματολόγιο με τις φορολογικές σας δηλώσεις, τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ και τις οικοδομικές άδειες. Τα σημερινά λάθη θα εμφανιστούν αυτόματα. Είναι πολύ πιο εύκολο να διορθωθούν τώρα παρά αφού επισημανθούν επίσημα.
03
Μεταβιβάσεις Ακινήτων εν Ζωή
Γονική Παροχή
Η μεταβίβαση ακινήτου στα παιδιά σας όσο ζείτε είναι ένας από τους πιο αποτελεσματικούς τρόπους να προστατέψετε την περιουσία της οικογένειάς σας στην Ελλάδα, αρκεί να γίνει σωστά.
Η γονική παροχή επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα να μεταβιβάσουν την κυριότητα στα παιδιά τους όσο ζουν, αποφεύγοντας την πολυπλοκότητα και το κόστος μιας κληρονομικής διαδικασίας αργότερα. Το ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε αξιολογεί και ολοκληρώνει τη μεταβίβαση. Από την Αυστραλία, συνεργαζόμαστε απευθείας μαζί σας: σας βοηθάμε να συγκεντρώσετε τα έγγραφα που χρειάζεται και οργανώνουμε την υπογραφή του πληρεξουσίου στο ελληνικό προξενείο εδώ, ώστε τίποτα να μην καθυστερεί τη διαδικασία από αυτή την πλευρά.
Γιατί τώρα: Η αναστολή του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων στην Ελλάδα είναι προσωρινή, και κανείς δεν μπορεί να εγγυηθεί πόσο θα διαρκέσει. Οι οικογένειες που εξετάζουν γονική παροχή, ως μέρος ενός ευρύτερου σχεδίου μεταβίβασης ή μελλοντικής πώλησης, πρέπει να κινηθούν όσο ακόμη ισχύει.
Επικαρπία και Ψιλή Κυριότητα
Θέλετε να δώσετε το ακίνητο στα παιδιά σας τώρα, αλλά δεν είστε έτοιμοι να παραιτηθείτε από το δικαίωμα να το χρησιμοποιείτε.
Με τη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας με παρακράτηση της επικαρπίας, οι γονείς δίνουν τώρα την κυριότητα στα παιδιά τους και κρατούν για όλη τους τη ζωή το δικαίωμα να χρησιμοποιούν, να κατοικούν και να απολαμβάνουν το ακίνητο. Είναι μια συνηθισμένη και φορολογικά συμφέρουσα λύση που χρησιμοποιούν ελληνικές οικογένειες σε όλο τον κόσμο. Το ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε διαμορφώνει και καταχωρίζει τη ρύθμιση. Εμείς συνεργαζόμαστε μαζί σας από την Αυστραλία, ώστε να έχει τα έγγραφα και τις οδηγίες που χρειάζεται για να προχωρήσει, συντονίζοντας από εδώ το πληρεξούσιο και ό,τι απαιτείται από το προξενείο.
Γιατί τώρα: Η μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου του 2026 στην Ελλάδα, η πρώτη εδώ και 80 χρόνια, έκανε τις μεταβιβάσεις εν ζωή πιο προσιτές. Αν κινηθείτε τώρα, όσο το ακίνητο είναι σωστά δηλωμένο στο Κτηματολόγιο και ισχύει η αναστολή του φόρου υπεραξίας, αποφεύγετε μια πιο δαπανηρή και πολύπλοκη διαδικασία αργότερα.
04
Κληρονομιές
Διερεύνηση Τίτλων και Αναζήτηση Χαμένων Συμβολαίων
Το ακίνητο είναι στην οικογένεια εδώ και γενιές. Δεν είμαστε σίγουροι ποια χαρτιά υπάρχουν.
Τα παλιότερα ακίνητα στην Ελλάδα συχνά έχουν ελλιπή ή χαμένα έγγραφα, ιδίως στα χωριά και στα νησιά, όπου τα ακίνητα άλλαζαν χέρια άτυπα με τα χρόνια. Το ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε κάνει την έρευνα και την επαλήθευση των τίτλων. Εμείς επικεντρωνόμαστε σε εσάς: εξετάζουμε όποια έγγραφα υπάρχουν από την πλευρά της Αυστραλίας και φροντίζουμε να φτάσουν στο γραφείο στη μορφή που χρειάζεται για να προχωρήσει η υπόθεση.
Γιατί τώρα: Χωρίς καθαρό τίτλο, κανένα άλλο βήμα δεν μπορεί να προχωρήσει: ούτε δήλωση στο Κτηματολόγιο, ούτε πώληση, ούτε μεταβίβαση. Και όσο περισσότερο μένει ένα ακίνητο χωρίς επίσημα έγγραφα, τόσο δυσκολότερο και ακριβότερο γίνεται να αποδειχθεί η κυριότητα. Ορισμένα ακίνητα που μένουν ατακτοποίητα κινδυνεύουν να διεκδικηθούν από το ελληνικό Δημόσιο μετά από μακροχρόνια εγκατάλειψη.
Κληρονομημένα Ακίνητα και Τακτοποίηση Κληρονομιάς
Ο γονέας μου απεβίωσε και υπάρχει ακίνητο στην Ελλάδα με το οποίο δεν έχουμε ασχοληθεί.
Όταν πεθαίνει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα, το ακίνητο δεν περνά αυτόματα στους κληρονόμους: απαιτείται επίσημη νομική διαδικασία. Πολλές οικογένειες στην Αυστραλία κληρονόμησαν πριν από χρόνια ακίνητα που δεν γράφτηκαν ποτέ επίσημα στο όνομά τους. Το ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε χειρίζεται την επίσημη νομική διαδικασία. Εμείς είμαστε το σημείο επαφής σας εδώ στην Αυστραλία: σας βοηθάμε να συγκεντρώσετε τα έγγραφα που χρειάζεται, σας κρατάμε ενήμερους και φροντίζουμε να μη χαθεί τίποτα ανάμεσα στις δύο χώρες.
Γιατί τώρα: Η μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου του 2026 στην Ελλάδα έκανε την επίσημη διαδικασία αποδοχής πιο γρήγορη και πιο προσιτή από ποτέ για τις οικογένειες στο εξωτερικό. Αν κινηθείτε τώρα, πριν συσσωρευτούν κι άλλες οφειλές ΕΝΦΙΑ, πριν ξεκινήσουν οι διασταυρώσεις του ΜΙΔΑ και όσο ισχύει η αναστολή του φόρου υπεραξίας, η τακτοποίηση γίνεται πολύ απλούστερη και φθηνότερη.
Διαβάστε τον οδηγό μας
Σημείωση: Παιδιά γεννημένα στην Αυστραλία και καταχώριση της γέννησης στο ελληνικό ληξιαρχείο
Αν τα παιδιά σας που γεννήθηκαν στην Αυστραλία δεν έχει καταχωριστεί ποτέ η γέννησή τους στο ελληνικό ληξιαρχείο, αυτό πρέπει να γίνει πριν μπορέσουν να κληρονομήσουν επίσημα ή να έχουν ακίνητο στην Ελλάδα. Αυτό δεν είναι μέρος των υπηρεσιών μας: γίνεται απευθείας μέσω του Γενικού Προξενείου της Ελλάδας στο Σίδνεϊ. Μπορούμε να σας κατευθύνουμε, αλλά συνιστούμε να το τακτοποιήσετε νωρίς, γιατί συχνά είναι προϋπόθεση για να προχωρήσουν τα υπόλοιπα βήματα.
05
Φορολογία και Συμμόρφωση
Απόκτηση ΑΦΜ (Αριθμού Φορολογικού Μητρώου)
Δεν μπορείτε να χειριστείτε κανένα θέμα ακινήτου στην Ελλάδα χωρίς ελληνικό ΑΦΜ. Σας βοηθάμε να τον αποκτήσετε.
Το ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε συντάσσει το πληρεξούσιο που απαιτείται για να οριστεί εκπρόσωπος στην Ελλάδα που θα αποκτήσει τον ΑΦΜ σας. Εμείς συντονίζουμε την υπογραφή στο ελληνικό προξενείο στην Αυστραλία και φροντίζουμε να είναι εντάξει όλα τα απαραίτητα έγγραφα, ώστε το γραφείο να ολοκληρώσει την απόδοση ΑΦΜ από την ελληνική φορολογική διοίκηση για λογαριασμό σας.
Γιατί τώρα: Ο ΑΦΜ είναι προϋπόθεση για κάθε πράξη που αφορά ακίνητο στην Ελλάδα: δήλωση στο Κτηματολόγιο, πληρωμή ΕΝΦΙΑ, πληρεξούσιο, αποδοχή κληρονομιάς. Αν δεν έχετε ΑΦΜ, τίποτα άλλο δεν μπορεί να ξεκινήσει. Είναι το πρώτο πρακτικό βήμα για κάθε οικογένεια που δεν έχει ακόμη ασχοληθεί με το ακίνητό της στην Ελλάδα.
Διαβάστε τον οδηγό μας
Έλεγχος και Διόρθωση Δήλωσης Ε9
Δεν ξέρω καν τι είναι το Ε9, πόσο μάλλον αν το δικό μας είναι σωστό.
Το Ε9 (Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων) είναι η επίσημη δήλωση ακινήτων στην Ελλάδα: μια καταγραφή κάθε ακινήτου που έχετε στην Ελλάδα, βάσει της οποίας υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ σας. Αν είναι λάθος, παλιό ή λείπει, δεν είστε τακτοποιημένοι, και το νέο ψηφιακό σύστημα θα το εντοπίσει. Το ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε ελέγχει και διορθώνει τη δήλωση. Εμείς συνεργαζόμαστε μαζί σας εδώ, ώστε να σας βοηθήσουμε να συγκεντρώσετε τα στοιχεία των ακινήτων και τις πληροφορίες που χρειάζεται, ώστε η διαδικασία να είναι απλή από την πλευρά της Αυστραλίας.
Γιατί τώρα: Καθώς το ΜΙΔΑ εφαρμόζεται σταδιακά έως το 2027, θα διασταυρώνει αυτόματα τη δήλωση Ε9 με την εγγραφή σας στο Κτηματολόγιο και τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ. Κάθε ασυμφωνία θα επισημαίνεται αυτόματα. Η ώρα να ελέγξετε και να διορθώσετε το Ε9 σας είναι τώρα, πριν αρχίσουν οι διασταυρώσεις και όχι μετά.
Έλεγχος και Τακτοποίηση Οφειλών ΕΝΦΙΑ
Χρόνια απλήρωτου φόρου ακινήτων στην Ελλάδα δεν εξαφανίζονται. Μπορούν όμως να ρυθμιστούν και να τακτοποιηθούν.
Το ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε ελέγχει τι οφείλετε για ΕΝΦΙΑ και σας συμβουλεύει για τα επόμενα βήματα, ώστε να τακτοποιήσετε τις εκκρεμείς υποχρεώσεις σας και να γίνετε φορολογικά ενήμεροι. Εμείς συνεργαζόμαστε μαζί σας στην Αυστραλία, ώστε να σας βοηθήσουμε να συγκεντρώσετε τις πληροφορίες και τα έγγραφα που χρειάζεται για να ξεκινήσει. Η εξόφληση του ΕΝΦΙΑ είναι προϋπόθεση σχεδόν για κάθε άλλη πράξη που αφορά ακίνητο στην Ελλάδα, γι’ αυτό συχνά είναι το πρώτο πρακτικό βήμα.
Γιατί τώρα: Ο ΕΝΦΙΑ που συσσωρεύεται είναι φορολογική οφειλή που μπλοκάρει κάθε άλλη πράξη: δεν μπορείτε να πουλήσετε, να μεταβιβάσετε ή να δηλώσετε ακίνητο μέχρι να εξοφληθεί. Και συνεχώς μεγαλώνει. Η τακτοποίησή του τώρα, πριν χρειαστεί να κάνετε κάτι άλλο με το ακίνητο, είναι πάντα απλούστερη από το να ανακαλύψετε την οφειλή στη μέση μιας συναλλαγής.
Πληρεξούσιο: Σύνταξη και Υπογραφή στο Προξενείο
Σχεδόν κάθε υπόθεση ακινήτου στην Ελλάδα απαιτεί πληρεξούσιο. Αν γίνει σωστά από την πρώτη φορά, γλιτώνετε μήνες καθυστέρησης.
Το πληρεξούσιο συντάσσεται από το ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε, ακριβώς σύμφωνα με τις ανάγκες της υπόθεσής σας, και σας αποστέλλεται στην Αυστραλία. Στη συνέχεια συντονίζουμε την υπογραφή στο ελληνικό προξενείο εδώ και φροντίζουμε να επιστραφεί σωστά στην Ελλάδα, ώστε το γραφείο να μπορεί να ενεργεί για λογαριασμό σας. Δεν χρειάζεται να ταξιδέψετε.
Γιατί τώρα: Το πληρεξούσιο είναι το έγγραφο που επιτρέπει στο ελληνικό δικηγορικό γραφείο με το οποίο συνεργαζόμαστε να ενεργεί για λογαριασμό σας χωρίς να ταξιδέψετε στην Ελλάδα. Απαιτείται σχεδόν για κάθε υπηρεσία που προσφέρουμε. Αν ετοιμαστεί και υπογραφεί νωρίς, τίποτα δεν θα καθυστερήσει περιμένοντας χαρτιά όταν έρθει η ώρα να κινηθείτε.
